一、2010年1-10月中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資分析

　　2010年1-10月全國(guó)房地產(chǎn)累計(jì)開(kāi)發(fā)投資達(dá)38069億元，同比增長(zhǎng)36.5%，遠(yuǎn)高于2009年同期的同比增長(zhǎng)16.6%。2010年10月份，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資4558.27億元，同比增長(zhǎng)37.03%，但相比9月的5156.2億元，環(huán)比下降11.59%。前10個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋新開(kāi)工面積13.18億平方米，同比增長(zhǎng)61.9%；房屋施工面積36.98億平方米，同比增長(zhǎng)28.3%。

　　由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)保持持續(xù)的高壓政策，預(yù)計(jì)未來(lái)兩個(gè)月房地產(chǎn)銷售將下降，從而導(dǎo)致后續(xù)的新開(kāi)工項(xiàng)目的下降。

　　二、2010年1-10月各地房地產(chǎn)投資狀況分析

　　（一）2010年1-10月陜西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分析

　　2010年1-10月，陜西省城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資6919.63億元，同比增長(zhǎng)31.5%；其中，房地產(chǎn)投資942.06億元，增長(zhǎng)23.7 %，但是較上年同期回落5.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　（1）投資結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化

　  2010年1-10月陜西省城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資190億元，同比增長(zhǎng)41.8%，占城鎮(zhèn)投資的2.7%，比重比上年同期增加0.2個(gè)百分點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)投資2535.18億元，增長(zhǎng)23%，占城鎮(zhèn)投資的36.6%，比重回落2.6個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)投資4194.45億元，增長(zhǎng)36.8%，占城鎮(zhèn)投資的60.7%，比重增加2.4個(gè)百分點(diǎn)。三大產(chǎn)業(yè)占陜西省城鎮(zhèn)投資的比重呈現(xiàn)一產(chǎn)和三產(chǎn)占比提升，二產(chǎn)占比回落的較好態(tài)勢(shì)。

　�。�2）重點(diǎn)領(lǐng)域投資增長(zhǎng)較快

　　一是基礎(chǔ)設(shè)施投資高速增長(zhǎng)。1-10月，陜西省城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施投資1729.42億元，同比增長(zhǎng)37.5%。二是能源工業(yè)投資持續(xù)增長(zhǎng)。1-10月，陜西省能源工業(yè)投資1022.4億元，同比增長(zhǎng)19.5%。三是部分支柱產(chǎn)業(yè)投資高速增長(zhǎng)。有色冶金工業(yè)投資91.12億元，同比增長(zhǎng)59.8%；食品工業(yè)投資102.7億元，增長(zhǎng)1.6倍。

　　（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資穩(wěn)中回落

　　國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策目標(biāo)明確、力度不斷加大，陜西省房地產(chǎn)投資出現(xiàn)新的特點(diǎn)。1-10月，陜西省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資942.06億元，同比增長(zhǎng)23.7%，較上年同期回落5.3個(gè)百分點(diǎn)。商品房屋施工面積9218.79萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)28.3%，比1-9月回落2.5個(gè)百分點(diǎn)；房屋新開(kāi)工面積2649.26萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)30.5%，比1-9月回落4.2個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售面積1891.77萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)23.3%，比1-9月上升1.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　（二）2010年1-10月青海省房地產(chǎn)投資分析

　　2010年1-10月份，青海省房地產(chǎn)投資完成97.74億元，比上年同期增長(zhǎng)47.9%，增速與1至9月持平，依然保持高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。截至10月底，青海省商品房銷售面積增長(zhǎng)26.2%，其中現(xiàn)房銷售面積下降22.9%，期房銷售面積增長(zhǎng)44.3%。商品房銷售額增長(zhǎng)64.1%。

　　三、2010年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合分析

　　（一）2010年前三季度房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)分析

　　數(shù)據(jù)顯示，2010年第三季度，共有5支基金投資房地產(chǎn)；前三季度，房地產(chǎn)行業(yè)共完成50起并購(gòu)案例，是2009年全年的并購(gòu)案例數(shù)的2.5倍，并購(gòu)金額為18.45億美元。。房地產(chǎn)行業(yè)一直以來(lái)都是并購(gòu)活動(dòng)最為活躍的行業(yè)之一。

　　一個(gè)月內(nèi)，央行兩調(diào)存準(zhǔn)、一次加息，貨幣政策似乎開(kāi)始步入緊縮通道。有分析指出，這充分說(shuō)明抑制通脹已經(jīng)迫在眉睫，也預(yù)示著新一輪加息周期的開(kāi)始。金融機(jī)構(gòu)不同尋常的調(diào)整，也牽動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的敏感神經(jīng)，似有牽一發(fā)而動(dòng)全身之勢(shì)。調(diào)控壓力下，傳統(tǒng)的融資渠道幾近關(guān)閉，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金回籠壓力與日俱增。在這樣的背景下，私募股權(quán)房地產(chǎn)基金崛起，并購(gòu)交易活躍。業(yè)內(nèi)分析，接連出臺(tái)的政策調(diào)整和第二輪加息的預(yù)期，讓開(kāi)發(fā)商普遍看空四季度。伴隨著調(diào)控政策效果的進(jìn)一步顯現(xiàn)，不排除短期內(nèi)部分實(shí)力稍遜的房企有資金鏈斷裂的可能，這也將大大加速房地產(chǎn)行業(yè)的整合。

　　這一舉措不但預(yù)示著中國(guó)真正進(jìn)入了加息通道，抑制流動(dòng)性過(guò)剩，同時(shí)轉(zhuǎn)向的還有中國(guó)適度寬松的貨幣政策，對(duì)于樓市的影響也可謂雪上加霜，進(jìn)一步擠壓樓市的資金。加息的出爐是對(duì)市場(chǎng)心理預(yù)期最后一道防線的沖擊。

　　2010年4月中旬以來(lái)，國(guó)家連續(xù)出臺(tái)了嚴(yán)厲的房地產(chǎn)新政，包括差別化住房信貸政策、“國(guó)十條”、“9·29新政”、“限購(gòu)令”等等，居高不下的房?jī)r(jià)在“調(diào)控組合拳”下掙扎。在空前嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策出臺(tái)后，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道變得越來(lái)越狹窄。從4月以來(lái)，IPO、重組借殼和定向增發(fā)等融資渠道逐步收緊。而加息則是對(duì)市場(chǎng)心理預(yù)期最后一道防線的沖擊。

　　加息一方面令開(kāi)發(fā)貸款壓力增加，開(kāi)發(fā)投資的成本上升，增加的利息額對(duì)貸款比重較大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)資金面上的壓力；另一方面，加息對(duì)外資流入樓市住房的熱錢，可起到阻攔作用，其流入樓市住房的資金將會(huì)大幅減少。如果連續(xù)性的加息和存款準(zhǔn)備金率提高，會(huì)令很多開(kāi)發(fā)商的資金鏈極度收緊。再加上2008年以后連續(xù)出臺(tái)宏觀調(diào)控政策，以及全球金融風(fēng)暴的影響，資金實(shí)力薄弱的房地產(chǎn)公司將瀕臨破產(chǎn)的邊緣，成為一些資本實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)的對(duì)象。

　　貨幣政策將步入緊縮通道，這對(duì)投資者尤其是房地產(chǎn)投資、投機(jī)者的信心將產(chǎn)生一定影響。房產(chǎn)投資受到一定的抑制后，投資性需求就會(huì)大大減少。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，也勢(shì)必要重新調(diào)整策略和方向，拿出具體的措施來(lái)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的風(fēng)云變幻。

　　在調(diào)控的壓力下，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的一緊再緊，信貸、IPO、發(fā)債、信托、融資一概從嚴(yán)，傳統(tǒng)的融資渠道幾近關(guān)閉，現(xiàn)金回籠壓力與日俱增。在這樣的背景下，地產(chǎn)信托基金、私募股權(quán)房地產(chǎn)基金等靈活多樣的投融資方式再次得以體現(xiàn)。

　　進(jìn)入四季度，受限于信貸緊縮、股市融資難度陡增等不利影響，房地產(chǎn)企業(yè)再度集中向信托展開(kāi)融資。根據(jù)中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示，2010年前三季度我國(guó)信托公司投向房地產(chǎn)行業(yè)的資金近2200億元，環(huán)比增加57%。

　　根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2010年第三季度，房地產(chǎn)基金募資和投資呈現(xiàn)明顯回升態(tài)勢(shì)，大型外資機(jī)構(gòu)亦有涉足房地產(chǎn)并購(gòu)基金。從基金募集方面來(lái)看，與二季度相比，三季度可投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域的基金占比提升，共有5支基金，4個(gè)披露金額的基金募集總額為4.58億美元。投資方面，三季度共有3起投資于房地產(chǎn)行業(yè)的案例發(fā)生，其中披露金額的兩起案例涉及投資總額為2918.00萬(wàn)美元。房地產(chǎn)基金正在改變行業(yè)的資金來(lái)源結(jié)構(gòu)，進(jìn)而有可能影響整個(gè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)和模式，并促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的兼并收購(gòu)。

　　從2009年調(diào)控以來(lái)，一些大型企業(yè)集團(tuán)就開(kāi)始逐漸剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，于是，很多以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)會(huì)通過(guò)股權(quán)交易、收購(gòu)等方式接手。對(duì)于前者來(lái)說(shuō)，多數(shù)上市公司普遍看空房地產(chǎn)板塊，剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)會(huì)對(duì)公司評(píng)級(jí)和股價(jià)產(chǎn)生一定的積極影響。對(duì)于后者來(lái)說(shuō)，這種并購(gòu)有利于優(yōu)化整合原有土地、項(xiàng)目等資源，加強(qiáng)自身的短板。從這個(gè)角度上來(lái)說(shuō)，前三季度，房地產(chǎn)行業(yè)共完成50起并購(gòu)案例也不是特別奇怪的事，這應(yīng)該是一種趨勢(shì)，即實(shí)力越雄厚的開(kāi)發(fā)商并購(gòu)會(huì)越多，繼而越來(lái)越強(qiáng)。

　　有關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)已于近期完成對(duì)60家大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的調(diào)研，有18家平均資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)70%，60家大型房企集團(tuán)共有4266個(gè)成員企業(yè)，其中有64個(gè)成員企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)超過(guò)90%。

　　雖然，房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，財(cái)務(wù)杠桿通常較高，但較高的負(fù)債率還是會(huì)讓房企尤其是中小開(kāi)發(fā)商面臨越來(lái)越嚴(yán)峻的資金考驗(yàn)。業(yè)內(nèi)人士表示，如今開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)上述壓力的方法主要有三種，一是延期開(kāi)盤(pán)、二是降價(jià)促銷、三是分批推出。開(kāi)發(fā)商普遍看空四季度，他們中的相當(dāng)一部分選擇“硬扛”，這在一定程度上再度加劇了其資金面緊張的程度，其中最慘的還是中小型房企。業(yè)內(nèi)普遍預(yù)期，伴隨著調(diào)控政策效果的進(jìn)一步顯現(xiàn)，不排除短期內(nèi)部分實(shí)力稍遜的房企資金鏈斷裂的可能，這也將大大加速房地產(chǎn)行業(yè)的整合。

　　第三季度發(fā)生的并購(gòu)案例中沒(méi)有構(gòu)成重大資產(chǎn)重組或借殼上市的案例。這是由于證監(jiān)會(huì)為貫徹2010年4月國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策精神，已暫緩受理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資重組申請(qǐng)，并對(duì)已受理的房地產(chǎn)類重組申請(qǐng)征求國(guó)土資源部意見(jiàn)，導(dǎo)致大量重組申請(qǐng)被擱置。

　　10月15日，證監(jiān)會(huì)發(fā)表了《證監(jiān)會(huì)落實(shí)國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控政策規(guī)范房地產(chǎn)并購(gòu)重組》。表示目前正研究涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的并購(gòu)重組政策，待相關(guān)政策規(guī)則推出之后，將根據(jù)新規(guī)則確定的標(biāo)準(zhǔn)和程序恢復(fù)新項(xiàng)目的受理與審批。

　　新規(guī)出臺(tái)之后，被擱置的交易有了重啟的機(jī)會(huì)。即將出臺(tái)的新規(guī)可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的并購(gòu)、重大資產(chǎn)重組及借殼上市等從嚴(yán)規(guī)定，對(duì)擬進(jìn)行并購(gòu)重組的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的規(guī)范性及持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力進(jìn)行審核。

　　目前，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)“以強(qiáng)并弱”或“弱弱聯(lián)合”的兼并重組交易勢(shì)頭正勁，展望未來(lái)，當(dāng)重大并購(gòu)重組交易能夠得以釋放，大企業(yè)與大企業(yè)之間的兼并重組，即“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手”的交易有望成為可能，地產(chǎn)巨頭間的并購(gòu)呼之欲出，或?qū)⑿纬尚碌?/SPAN>“航母級(jí)”企業(yè)并形成國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的新格局。

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